商铺售后包租靠谱吗?

作者:李小棍 发布时间: 2021-03-01 12:04:15 字数:1697 预计阅读时间4分钟 930人阅读

  商铺售后包租靠谱吗?相信不少人都听过售后包租这个名词,很多人也确实收到了诱惑,毕竟投资门槛小,回报率高,何乐为不为呢?其实售后包租的背后隐藏着巨大的风险,下面就和小编一起来看看吧!


pexels-pixabay-534151_副本.jpg


  一、什么是售后包租?


  售后包租又叫做售后返租、售后回租,顾名思义就是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主,同时,与小业主签订返租合同,承诺在一定期限内,商铺由开发商统一经营管理,同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在4%-12%之间。


  售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中,售后包租有多种形式,包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等,但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。


  二、售后包租常见的套路


  1.售后包租

  墙上张贴着的商铺平面图上,每一个商铺边都注明了已租的商家,12年统一招商运营,客户购买之后至少前12年不需要自己招租。


  2.收益保证

  出售条款上明确写明商铺的最低收益率,前三年回报率为6%,直接抵扣房款;4-8年回报率为7%,9-12年为8%。如果市场租金高于开发商承诺的保底收益率,高出部分开发商享受10%,商铺所有者享受90%,低于保底收益按保底收益给付。


  3.到期返售

  12年期满后,商铺所有者可按合同总价的150%回购给开发商或者继续委托运营管理公司运营管理。


  三、我国对商铺售后包租的规定


  1、禁止未竣工商品房的售后包租,但对已竣工商品房却并未限制。在实际交易中,仍有很多开发商是以预售商铺为标的进行售后包租,由于《商品房销售管理办法》仅为部门规章,该规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,其目的是为了行政管理,违反该规定并不会直接导致合同无效,因此,一旦发生纠纷,法院仍认可预售商铺售后回租交易中买卖合同的法律效力。


  2、以售后包租的方式吸收资金的行为可能会被认定为非法吸收公众存款。若开发商不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的而吸收资金的,可能会被认定为非法吸收公众存款。但对于前述的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”该如何界定,现行法律法规暂未有明确的判断标准,须依托具体个案实际进行判断。


pexels-matthis-volquardsen-2091166_副本.jpg


  四、商铺售后包租的法律风险


  1、合同订立时开发商未取得房屋预售许可证或房屋未竣工、无法竣工验收的合同风险;

  2、售后包租行为可能被定性为非法集资,导致合同无效的风险;

  3、租金水平变化导致的购房者违约的风险;

  4、开发商的资金断链造成的返利无法兑现风险;

  5、售后包租广告宣传的法律风险;

  6、业主退出机制存在的风险;

  7、开发商或经营者破产的风险。


  五、如何防范售后包租的风险?


  1、明确产权,确保可以拿到产权证。业主一定要注意自己购买的商铺产权是否明晰,能否拿到独立的产权证,确保自己对所购房屋拥有独立的处分权。如果属于分割商铺,必须与开发商明确配套设施和公共部位的权属及各方责任。业主一旦决定购买,就要认真签订《商品房买卖合同》,最好请专业人士帮忙审核所有开发商提供的合同文本。


  2、审查开发商的各项资质。例如:审查开发商的营业执照、销售文件及房地产权属证,核查开发商的情况,如资信情况、规模大小、诚信状况、招商能力等;分辨开发商是为了快速销售快速回笼资金还是仅仅为了融资,分辨开发商有无非法吸收公众存款及集资诈骗的可能。


  3、成立业委会。有必要成立业主委员会。由于经营者与投资者分离,且投资者数量众多且分散,不具备业务专长,单一投资者与开发商和管理公司相比处于弱势地位。如果我们不成立维权组织,一旦出现问题,我们就像无头苍蝇不知所措。


  以上就是关于商铺售后包租的全部内容了,售后包租曾经十分火热,后来为什么很少听到了?因为不少人把全家的血汗钱砸了进去,但最后的结果要么商铺租不出去,要么就是开发商资金链断裂然后跑路,自己的辛苦钱全没了。所以大家在投资商铺的时候,一定要慎重,多看看开发商资质,签合同的时候认真看条款,最好是在专业人士的陪同下签订合同,赚钱不易,凡是都要小心!


免责声明:本文<商铺售后包租靠谱吗?>来源网络综合整理:https://www.100fang.com/bk/5666.html,仅代表作者个人观点,不代表百房网的观点和立场,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容,如有侵权,请联系我们删除。
  • 房产资讯