转让预售商品房要具备哪些条件?有什么风险?

作者:李小棍 发布时间: 2021-02-20 11:02:29 字数:1598 预计阅读时间4分钟 699人阅读

  转让预售商品房要具备哪些条件?随着我国房地产行业的发展,一个问题伴随而来——预售商品房的转让,这个问题具有很大争议性,转让预售商品房要具备哪些条件?转让有哪些程序和风险?下面就让小编一一为大家解答!


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  一、什么是商品房预售?


  商品房预售是指房地产开发企业将在建商品房预售给买受人,买受人支付定金或房价的行为。商品房预售模式在香港首创。它能有效地解决房地产开发企业的前期资金投入问题,是目前广泛采用的一种交易形式。


  预售商品房转让,是指预购人在商品房预售后转让未完成预售商品房的行为。这种转让只改变了预售合同的主体,预售合同的内容不改变。商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人,从而在第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。


  二、转让预售商品房要具备什么条件?


  1、按照法律法规的规定,预售商品房允许转让的,可以转让;不允许转让的,不能转让。

  2、转让人必须持有已登记的预售合同和商品房转让合同,方可成为转让人,未经登记备案的预售商品房不得转让。

  3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工和在建的预售商品房。转让标的物已经竣工验收,预购人实际取得预售商品房产权的,将商品房转让给他人不属于预售商品房转让,应按商品房买卖关系办理,且预售商品房转让必须是真人,否则转让无效。

  4、商品房的预售合同必须合法有效,才允许预售商品房转让,否则转让无效。

  5、预售的商品房转让需要签订转让合同,不必重新签订新预售合同。

  6、如果商品房预购人履行了法定义务,并且只是单纯的权利转让,只要告知预售方,可以不经商品房预售方同意,直接转让权利。如果预购人已按合同约定支付全部房价款,可以转让预购合同。


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  三、转让预售商品房的程序


  1、一次性付款

  (1)买受人与受让人应当签订转让合同,转让合同应当载明拟转让的预售合同的编号、理由、金额、面积、权利和义务。转让合同必须经开发商批准,并在合同上签字盖章。

  (2)出让人、出让人应当持预售合同、转让合同及有关证明,向预售登记主管部门申请预售转让登记。经审查符合条件的,报市国土房管局审批。

  (3)经交易管理部门批准转让的,转让双方需缴纳相关税费。转让合同在加盖“预售登记专用章”后,买受人所持原商品房买卖合同正本移交给受让人,待房屋正式交用后,凭此件办理过户手续。


  2、按揭贷款

  (1)开发商、银行、买受人、受让方应共同协商,达成一致意见后,买受人向贷款银行提出申请,要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意。

  (2)开发商与原买受人解除原房屋买卖合同并与受让方重新签订商品房买卖合同。

  (3)买受人与受让人应当签订转让合同,转让合同应当载明拟转让的预售合同的编号、理由、金额、面积、权利和义务。转让合同必须经开发商批准,并在合同上签字盖章。

  (4)买受人与贷款银行解除借款合同,开发商与贷款银行解除担保合同。


  四、转让预售商品房的风险


  1、商品房预售合同的转让人与受让人以合同方式约定,由转让人与开发商解除商品房预售合同,然后受让人与开发商重新签订商品房预售合同,转让人赚取差价。如果大家以这种方式转让预售商品房时,当房价面临下跌风险时,开发商与出让人解除预售合同后,受让人可能不愿意签订预售合同;当房价上涨时,开发商也不愿意按原价签订合同。

  2、转让人与受让人在转让合同中约定转让价格,并约定由转让人在房屋交付并取得房屋所有权证后以二手房买卖的方式转让受让人,该种方式在实践中较为常见。这种方式会产生为数不小的税费,最终由哪一方来承担需要在预售商品房再转让合同中明确约定,以防产生纠纷。


  关于转让预售商品房的相关内容就介绍完啦!大家生活中如果遇到要转让预售商品房的情况,一定要按照法律规定的程序完成交易,否则转让将会无效,白白浪费了时间和精力。同时在转让之前,也要了解相关的风险,尽可能的保障自己的合法权益。


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