军产房买卖合同是否无效?

作者:GU 发布时间: 2021-02-19 14:33:03 字数:1336 预计阅读时间3分钟 1597人阅读

军产房,是指军队拥有房屋所有权的房子。这类房子通常由军队提供用地,房地产商注资搭建房子,搭建完成的房子归军委、总部所有,其所有权性质归属于军产。因此,军产房的产权不属于个人,军产房自然也不能像普通商品房一样在市场上自由进行买卖交易。军产房是由军队分配给军人及其家庭居住适用的房子,那么军产房买卖合同是否无效?


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“军产房”买卖合同是否无效?

虽然“军产房”是一类特殊的房子,但针对房屋买卖合同来讲,其特殊主要是特殊在其行为主体的地位,即其所有权人的独特性。但这并不干扰《中华人民共和国合同法》及其它关于房屋买卖合同的法律及司法解释的适用。因此,针对“军产房”房屋买卖合同是否有效,只要是遵循我国《合同法》及相关法律法规、司法解释相关的规定,就不能一概认定为“无效”。我国《合同法》第五十二条规定了以下情形的房屋买卖合同属于无效,即:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


因此,在“军产房”买卖合同之中,只要不存在前述的“无效”的情形之中,“军产房”的房屋买卖合同就并非无效。而且根据《合同法》司法解释(一)的规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。根据我国《立法法》的规定《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队现有住房出售管理办法》属于军事法规,不是由全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规,且军事法规在武装力量内部实施,并不具备外部效力。因此,如果“军产房”买卖合同中出现了违背其规定的也不会导致合同无效。


此外,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此,即使出卖方没有取得房屋所有权,也不影响“军产房”买卖合同的效力。只不过这时候由于出卖方对于房屋没有所有权,所以对于房屋不能给买方办理过户登记,导致买方最终无法实现取得房屋所有权的状态。对此,买方只能请求卖方承担违约责任。


部队的军产房能不能买卖?

一般是不能买卖的,军产房是国家军事机关所有的房屋,房屋所有权证上登记的所有人是军事机关,该房屋一般不能成为公民个人所有的财产,而且理论上存在被征用的可能,军人对军产房一般只有使用权,没有所有权,因而不能上市交易。但小部分的军产房是可以交易的,不过交易受限制。


依据中华人民共和国建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定:


军队房屋产权属军委、总部,所有权性质属军产,“产权单位”填总后勤部。其营房变更登记委托住用单位(即产权管理单位)全权办理,使用住用单位印章,但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限,持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的,产权转移无效,并不得进行营房变更登记。


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