卖房签阴阳合同的风险有哪些?

作者:GU 发布时间: 2021-01-22 16:11:36 字数:1780 预计阅读时间4分钟 1588人阅读
文章摘要: 阴阳合同这个词我想大家应该都听过,但要是房屋买卖中要是签了阴阳合同会有什么风险呢?阴阳合同具有法律效力吗?别急,小编现在就帮大家解惑。何...

阴阳合同这个词我想大家应该都听过,但要是房屋买卖中要是签了阴阳合同会有什么风险呢?阴阳合同具有法律效力吗?别急,小编现在就帮大家解惑。


阴阳合同


何为阴阳合同

阴阳合同又称黑白合同,是指在一笔房屋交易中双方签署两套合同,一套阴合同用于买卖双方实际执行,另一套阳合同用于向房管、税务部门备案。其中,阴合同上的价格是市场价,而阳合同上的价格往往比市场价低不少,从而达到避税的目的。


阴阳合同风险

1.开发商风险:

(1)行政处罚:根据第六十三条《税收征收管理法》规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


(2)刑事责任:根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定:【逃税罪】纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。

对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。

有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;但是,五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。


2.购房人风险:

(1)隐瞒的价格无法贷款。由于《商品房买卖合同》备案的房屋价格低,因此可以办理银行贷款的金额也会降低,剩余合同之外的价格只能由购房人直接支付给开发商,而不能办理贷款。


(2)房屋再次交易税费高。由于备案的价格低于实际成交的价格,将来买房人如再出售该房屋(如卖二手房),因为房屋的备案价格比正常交易价格低,而销售的价格高,就会导致增值部分过高,买家就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。


阴阳合同的法律效力如何?

阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。


在房屋交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一 种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定 不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。


签订两份不同价格的房屋买卖合同,是阴阳合同的一种方式。还有一种方式,是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。


除了为逃税而签阴阳合同外,还有极个别人反而多交税。有人因做生意等因素缺钱,遂和朋友签高房屋买卖价格,以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多交了税,但相比起企业贷款的利率及难度,房贷利率还是要低不少。


按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国 家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实 践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。


对于一笔交易,法律一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。


所以在此类纠纷中,对阴阳合同效力的认定都是结合案情考量,要么为保护国家、社会公共利益认定合同全部无效,要么为促成交易仅认定避税价格条款无效。


阴阳合同


终上所述,所以大家千万不要为了一些所谓的小利益而在房屋买卖中签阴阳合同,小心得不偿失!

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