二手房交易过程中有哪些注意事项?

作者:寥寥 发布时间: 2021-01-18 09:57:43 字数:1746 预计阅读时间4分钟 8812人阅读
文章摘要:   购买二手房的步骤?二手房交易过程中有哪些注意事项?需要准备哪些税费?  购买二手房的步骤:1.了解房屋的情况。买方了解房屋的整体现状及产权状况,提供的证件包括房屋的所有.......

  购买二手房的步骤?二手房交易过程中有哪些注意事项?需要准备哪些税费?


二手房


  购买二手房的步骤:

1.了解房屋的情况。买方了解房屋的整体现状及产权状况,提供的证件包括房屋的所有权的证书、身份证件及其它的证件。

  2.查档:买卖双方持房产证的原件或按揭的合同原价到档案大厦国土部门查房的档案;

  3.签合同:买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交的价格、房屋交的付时间、房屋的交付成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖的合同。

  4.申请的过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出的申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户的手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝的申请。

  5.立契。房地产交易管理部门审核的批准后,交易双方才能办理立契的手续。

  6.缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

  7.办理产权转移过户的手续。交易双方在房地产交易的管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

  8.买方付清所有房款领取房屋的所有权证,卖方交付的房屋并结清物业费。


  二手房交易过程中注意事项:

  1、房屋手续是否齐全

  产权证是证明房主对房屋享有全部权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易时对购房者来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以还是选择有房产证的房屋进行交易。

  2、福利房屋是否合法

  注意看是否为房改房、安居工程、经济适用房,这些房子本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋全部权范围上有一定的国家规定,购房者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  3、房屋产权是否明晰

  有些房屋有很多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此购房者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,购房者与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。


  需要准备哪些税费?

  1、契税

  契税由买家承担,过户当天交给房管局。契税根据所购房屋情况不同,征收的税点也不同。

  如果是个人购买首套房,并且面积在90平方米及以下的,按计税价格(成交价或网签价,以当地规定为准)1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,按计税价格1.5%的税率征收;

  如果是个人购买二套房,并且面积在90平方米及以下的,按计税价格1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税(二套房契税优惠不含北上广深,这四个城市仍然按照3%交纳契税)。

  2、增值税及附加税

  按规定增值税及附加税是由卖家承担的,但是二手房成交中,很多情况下这笔费用要买家承担。2019年已经有多个城市进行了政策调整,减低不动产交易中的附加税。未调整之前附加税多为0.5~0.6%,调整后类似广州、深圳等地已经开始执行了个人交易房屋增值附加税率减半的政策(增值税未变)。

  一般情况下增值税的税率为5%,如果是个人出售的房屋产权证时间不足2年,需要全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照差额5%征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

  3、个人所得税

  个人所得税按规定也是有卖方缴纳,但实际多由买方缴纳的。个人所得税计算方法有两种。一种是交易差额的20%,其中差额=计税价格-原值-相关税费-合理费用,第二种比较简单,计税价格×1%。个人所得税较多,但是如果符合一定条件,可以减免:那就是符合满五唯一,免征个人所得税。

  4、中介费

  大部分购房者交易二手房的时候会通过中介进行,但是用到中介就需要支付中介费用,市场上经纪公司收取的中介费用多是1~3%。如果购房者想要节省这笔费用,也可以选择自行交易,只不过流程较为复杂。

  5、其他费用

  在二手房税费中,契税、增值税、个人所得税、中介费是费用较多的部分,但除此之外还有一些特殊房产需要交纳的费用以及其他小额的费用,需要购房者根据情况来准备。

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