房产买卖违约怎么办?

作者:GU 发布时间: 2021-01-12 16:13:10 字数:2169 预计阅读时间5分钟 1388人阅读

房产买卖违约怎么办?当我们遇到这个问题时,该如何解决呢?在房产买卖中,会出现房产买卖违约的情形有哪些?预防房产买卖违约我们应该注意什么呢?带着这些疑问,跟着小编一起往下看吧!


房产买卖违约


房产买卖违约怎么办?


1.继续履行合同

如果当事人一方不履行合同,另一方可要求违约方继续履行合同。例如,在房屋买卖中,如果买方已支付价款,但卖方迟迟不交付房屋,买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款,卖方就有权要求买方继续支付价款。同时,继续履行不影响守约方继续追究违约方的违约责任,如:向守约方赔偿损失或支付违约金等。

但有下列情况的则不适用继续履行:

(1)法律上或者事实上不能履行;

(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(3)债权人在合理期限内未要求履行。


2.解除合同

合同法规定,当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。此外,在房屋买卖交易中,如果当事人一方明确表示自己将不履行债务,或者以自己的行为表明不履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人也可以依法解除合同。

解除合同时可适用定金罚则,守约方可要求违约方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。


3.定金罚则

如果房屋买卖合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过房屋买卖合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。


4.支付违约金

违约金可以由房屋买卖合同的双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,但约定不能违法,数额不能明显不合理。如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失,守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失,违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

需要注意的是,在一方违约程度不严重,另一方马上要求高额的违约金,一般情况下很难得到支持。如果房屋买卖合同继续履行,可考虑参照“滞纳金”等条款追究对方违约责任。

同时,《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”从本条规定上看,合同既约定了违约金,又约定了定金的,如果一方违约,守约方可以要求违约方承担违约责任或者定金责任,但是二者不可以同时适用。


5.赔偿损失

在另外一些情况下,房屋买卖合同的违约方应当承担赔偿损失的责任:

(1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决、法院判决。

(2)合同虽约定了违约金或存在法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后本可以获得的利益,但不得超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。


房产买卖违约的情形有哪些?


(1)出卖人将房屋直接卖给第三人

如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋 另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖 人根据房屋差价赔偿违约责任。


(2)出卖人要求提高房价办理过户

在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。


(3)出卖人卖房后反悔并要求合同无效

在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。


预防房产买卖违约的注意事项


1、房屋产权要明确

一些房屋的产权人是一个人以上,因此买房人需要和该房所有产权人签订房屋买卖合同,若未在其他共有产权人同意的情况下签订的合同是无效的。


2、房屋手续要齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证,没有房产证的房屋交易对买房人会出现诈骗风险,所以在购买二手房时选择有房产证的房屋进行交易。


3、房屋面积要准确

房屋面积包括建筑面积、使用面积和实际面积,在房屋产权证上一般写的是建筑面积,我们是亲自测验量一下房子实际面积。


4、谨防虚假售房

现在出现了很多买房被骗事件,施骗者多数是交易房屋的承租人,其利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者误以为施骗者就是房主,向其交纳定金或购房款,从而上当受骗。


房产买卖违约


以上就是关于房产买卖违约怎么办的相关解答了,希望大家在房产买卖中一定要提高警惕,防止遇到房产买卖违约的情况,在这里预祝各位小伙伴们买房顺利!

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