长租公寓频频暴雷,2020租房租赁合同该注意哪些?

发布时间: 2020-12-16 18:24:03 作者:百房编辑 分类:租房中介 932人阅读
文章摘要: 长租公寓频频暴雷,该如何进行法律风险防范?房屋租赁合同有玄机。

今年,不少地方的长租公寓暴雷跑路了,多少奋斗青年留下了血泪,不少都是房屋租赁合同有问题,今天小编就教你如何从法律角度来进行风险防范。


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房屋租赁合同注意事项

(1)出租方

1.查看身份证明,外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;

2.承租人租房用途,并在合同中约定不得有违法行为。

(2)承租方

1.查看出租人的房产证明和有效身份证明;

2.签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、燃气和物业管理费由谁承担;

3.要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、燃气和其它费用;

4.付款方式。

(3)有下列情形之一的房屋不得出租:

1.没有房屋所有权合法凭证;

2.共有房屋未取得共有人意见的;

3.司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者其它形式限制房地产权利的。

4.权属有争议的;

5.属于违法建筑的。


租赁房屋相关法律常识


一、房屋使用期间的造成的租赁物损坏的,应当由谁承担维修义务?


《合同法》第220条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。第222条承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。


《商品房屋租赁管理办法》第9条出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。第10条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋,不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施,不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的,承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。


二、关于租赁房屋转租问题


原则:房屋转租应当取得出租人的同意,但转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《解释》第15条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。


三、租赁的房屋经过装修后,租赁期满或租赁合同解除、无效时,对于装修物如何处理?


(一)租赁合同无效的,装修物处理如下:


《解释》第9条承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。


(二)租赁合同期限届满或者解除时,装修物做如下处理:


《解释》第10条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。第11条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


1、因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;


2、因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;


3、因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;


4、因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。第12条承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。


(三)承租人未取得出租人的同意装修的,装修物处理如下:


《解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。


四、一房数租的,如何维权?


一房数租,也即是出租人在未告知承租人的情况下,将房屋多次出租给他人,《解释》第六条对于一房数租的问题作出了明确的规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:


(一)已经合法占有租赁房屋的;


(二)已经办理登记备案手续的;


(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。


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