评估土地的基本程序有哪些?

发布时间: 2020-11-26 11:23:43 作者:寥寥 分类:新房百科 9897人阅读
文章摘要:   今天跟小编一起来看看评估土地的基本程序有哪些?土地价值评估有哪些方法呢?  评估土地的基本程序有哪些?  1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围......

  今天跟小编一起来看看评估土地的基本程序有哪些?土地价值评估有哪些方法呢?


评估土地


  评估土地的基本程序有哪些?

  1、明确土地使用权评估的有关事项(包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等)


  2、根据土地使用权评估范围,填写土地使用权清单表


  3、检查土地产权是否清楚,有无纠纷,土地产权性质是出让还是划拨,宗地划分是否合理,四至是否明确,是否存在他项权利等


  4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等

  5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况,待估宗地用途是否相符,主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等,周围交通条件、环境条件、集聚状况等


  6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平


  7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况


  8、根据估价对象特点,明确土地使用权评估思路,选样合适的评估方法,进行初步测算,并确定最终地价。


  土地价值评估主要有五大方法:

  1、收益还原法。将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租),以适当的土地还原利率还原,从而估算出待估农用地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。


  2、市场比较法。根据替代原理,将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较,并对类似农用地的成交价格进行适当修正,以此估算待估农用地价格的方法。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。


  3、成本逼近法。它是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金,并进行各种修正来确定农用地价格的方法。


  4、评分估价法。按照一定的原则,建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准,依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分,按其得分值的大小,乘以客观的农用地单位分值价格,从而得到农用地价格的一种估价方法。


  5、基准地价系数修正法。利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数,对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。

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