2018年郴州市房地产市场发展趋势展望!

来源:百房网 百房网编辑 2018-11-01 15:59:21 0评论 16561阅读

导读:


 前段时间我们从政策、土地和新房市场方面回顾了2017年郴州市房地产市场的发展情况,今天我们将为大家带来2018年郴州市房地产市场发展趋势展望!


回顾过去的2017年,在坚持“房住不炒”的定位下,一线城市房价快速上涨的势头得到了有效控制,以租赁房为代表的“长效机制”呼之欲出,房地产市场朝着健康的方向发展。展望2018年,在中国经济总体韧性较好的背景下,2018年上半年楼市调控政策预计将难以出现实质性松动,甚至不排除“四限”政策向三四线城市继续扩容的可能性。对于郴州市房地产市场而言,2017年市场在刚需和棚改的推进下,市场目前处于供不应求的局面,而随着2018年各大品牌开发商的入市,郴州市房地产市场又会朝着什么方向发展?

 

一、宏观环境


“四限”叠加信贷收缩,将扩容下沉至三四线,长效机制措施将加快落地。


首先,“十九大“明确定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,2018年楼市调控政策的具体措施都将紧紧围绕这一定位展开。2017年年底三部委再次定调2018年楼市调控:坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并加强监测预警,防止市场大起大落。 一方面,重点一二线城市房地产市场降温明显,但是价格仍然存在上涨的趋势;另一方面,三四线城市市场热度将继续提升,房价、地价快速上涨,2017年的郴州市场也是如此。

 

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 (2016年至今郴州土地市场楼面均价图)

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(2017年郴州成交均价走势图)

可见,市场已经充分“激活“,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

其次,年末央行再次重申:金融政策保持稳定中性,有序推进房地产去杠杆,尤其是居民杠杆率不能继续提升。我们预计,在明年很长一段时期,房地产信贷资金监管将从一、二线城市下沉至广大三、四线城市,降低全社会居民杠杆率,尤其是依靠投资需求推动的、房价上涨过快的三四线城市,金融杠杆的快速收缩、棚改货币化安置的梯度退场,三四线城市市场预计将面临调整压力。

 

二、市场趋势

1.供应

2017年郴州市场整体供应量上浮,预计郴州市场2018年供应量依然会持续走高,随着楼市逐渐进入深度调整期,一二线重点核心城市需求逐渐外溢,部分三四线城市的热度将会越来越高,成为新的市场焦点;而2017年我市棚改任务截至到年底,全市棚改项目开工量达34799套,其中,市中心城区棚改任务13749套,已开工13749套。2018年郴州市棚改货币化安置政策将继续推进,预计市场活跃度仍将惯性维持,一、二线持续紧缩政策给很多三四线城市包括郴州楼市带来“外溢”和“机遇”,在供求两旺的市场格局下,预计供应量将仍持续高位。

 

以下盘点的是2018年各板块入市新盘:


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2017年下湄桥板块去化套数1930套,去化面积20.2万方。去化主力项目为五牛城、尚品福城、水榭花都等项目。

2018年新项目林溪湾入市,占地面积2.1万方,建筑面积6.6万方,楼面价457元/平米,预计价格将为5000元/平米左右。


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2017年骆仙板块去化1048套,去化面积13.4万方。主力去化项目为青城美林、骆仙湖畔、亿枫翠城等项目。

2018年有碧桂园和馨河湾两个新盘入市,其中碧桂园占地面积约9万方,建筑面积27万方,楼面价为1700元/平米,馨河湾占地面积约3.7万方,建筑面积9万方,楼面价969元/平米。之前碧桂园之前已经在郴州市民打下了良好的印象,此次进军骆仙板块,预计价格将达到7000元/平米以上。


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2017年梨树山板块去化1391套,去化面积16.8万方。主力去化项目为恒隆国际和平海九龙湾两个项目。

梨树山板块美的•云熙府新盘入市,占地面积16万方,建筑总面积约56万方。随着美的•云熙府的入市,梨树山板块将是郴州城市热点发展板块,预计价格将达到6000元/平米以上。


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城东板块是郴州市的重点开发区域,2017年城东板块去化3739套,去化面积45万方,该板块去化的主要项目为金科城和东田金湾,是该板块销售情况最好的两个项目。

2018年金城豪庭、美丽缘、华东雅苑、恒大林溪郡和奥园五个新盘入市,建筑面积约100万方,各大楼盘抢占城东市场,2018年将会是该板块各大开发商竞争最激烈的一年。

 

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2017年城西高铁板块去化套数1101套,去化面积12.8万方。其中去化主力项目为乾景月馨圆和美高梅广场两个项目。


2018年城西高铁板块预计将有3个新盘入市,分别是和达花园、欢悦西城和冠华名城项目,预计推出面积约为30万方。其中冠华名城项目总建筑面积13.2万方,一期建筑面积约4.6万方。

 

2.成交


回望2017年,“住房不炒”重申,为打击投资投机性需求,各类政策紧缩,各线城市成交量急剧萎缩,数月成交惨淡景象,但各城市间分化显著。2017年的郴州市场成交却是红红火火。投资需求、政策紧缩一二线重点城市“外溢”等带来市场需求不断加大,量价齐升,属于去库存化的一年;


在全国住房城乡建设会议上,住建部部长王蒙徽提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


这意味着2018年不可能对刚需和改善有太多打压,而信贷的松绑对真正有居住需求的买房人来说,是个大利好。同时,“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,意味着部分城市仍然允许、甚至支持投资性需求。这些城市楼市政策很难收紧,甚至还会有所放松。随着市场调控的深入,房地产市场不可能一直表现的非常强势,那么政策的再加码也就没那么必要了。


我们基本上可以确定:2018年中国楼市整体处于平稳局面,不是冬天。而2017年的郴州市场库存去化成果良好,库存严重不足,供不应求,现房大多以尾盘居多,没有太多可选性。甚至连期房几乎都是开盘即罄,且交房日期大部分都排到2019年以后。虽然2018年将会有部分新盘以及知名品牌项目进驻郴州,将扩充部分库存,但是郴州持续的棚改货币化安置支撑,仍然继续为郴州楼市平稳发展提供有效支撑。

 

3.价格


整体来看,在十九大“房住不炒”的背景下,从全国来看,我们预计2018年各城市房价维持稳中有降的局面,但是市场也会持续分化。郴州市场的2017年属于去库存化的一年,供不应求,去化周期基本在6个月左右。

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郴州仍有大量的棚户区需要改造,许多农民还有进城需求,推动房地产市场健康发展的同时,也拉动了需求。而在2018将有不少新盘入市扩充库存,城东板块,二中新址、四馆一厅、酒店、交通等等,配套越发齐全,奥园、恒大的进驻将会把本身发展潜力大的城东板块均价继续拉高;而碧桂园在骆仙板块以高价拿下地块,预计骆仙板块均价也会继续抬高;美的地产进驻梨树山板块,随着该板块配套逐渐成熟,本身地理位置交通便捷等优势加上万达广场进驻在该板块周边,商业起来后,价格也会随之水涨船高。这些知名项目推货,也会将所在板块的均价带起来;


同时,供不应求的供应链,可以看出郴州房价2018年将继续上涨可能性是比较大的。另外,物价及成本上涨也是导致房价上涨的重要原因。物价年年涨,开发商的成本上涨,这部分成本必定会转嫁给购房者。


房价涨跌与当地政策、物价、当地购买力及市场行情等密切相关。从郴州目前的行情来看,房价下跌的可能性只有严格的限购令及房产税等相关政策的颁布。而在刚刚过去的“十九大”再次强调房子是用来住的不是用来炒的,目前部分重点一二线城市政策仍然在不断紧缩,但郴州属于四线城市,政策的实施与颁布不会那么迅速,且实施起来需要一个缓冲过程,短时间内应该不会采取相应的措施,预计2018年郴州的房价将继续平稳上行。


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