2019年郴州房地产市场发展趋势!

来源:百房网 房姐 2019-01-09 09:06:31 0评论 36533阅读

2018年,郴州楼市总体显现平稳上升的态势,随着棚改货币化安置的收紧和消费者观望情绪的加重,2019年郴州楼市又该何去何从呢?



政策导向


2018年以来,中美贸易摩擦不断,宏观经济数据持续下滑,房地产调控环境日趋复杂多变。在定向”宽松“的货币环境下,房地产调控继续保持“从严”,全年累积出台调控政策达450余次,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。


展望2019年,在全国住房城乡建设工作会议上,住建部负责人明确表示,2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。在坚持”房住不炒、因城施策、分类指导“的大框架下,楼市调控政策短时间内难以放松,但受地方财政和经济下行压力影响,部分城市不排除适当放松调控的可能。


近日,山东河泽、湖南衡阳、合肥、青岛等地相继发布“松绑令”,不断试探调控底线,进一步佐证了地方政府想要松绑调控的迫切性。就目前国内外宏观经济形式而言,2019年楼市松绑是大势所趋


我们预计2019年,在“稳经济、稳楼市”目标下,一二线城市,集体公开松绑可能性不大,但各大城市会不断以人才政策或其他擦边球的行为来试探调控底线,而那些原本调控就不严格的三四线城市会相继加入松绑行列,甚至取消调控。


货币环境方面,1月4日央行宣布再次降准,下调金融机构存款准备金率1个百分点,释放约1.5万亿元资金。中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼表示,2019年货币政策仍以稳健为基调,但预调微调力度将加大,预计全年会有2-3次降准,流动性或将略偏宽松。美国等经济体有意放缓加息步伐,也为中国货币政策调整提供更加宽松的外部环境。


由此,我们判定2019年楼市将迎来相对宽松的货币环境,房贷首付、利率或下降,激活买房需求,有助楼市复苏回暖。另外,降准是事实上的货币增发,有助于促进经济增长,同时也会推升物价,而房价做为社会价格总体系中的重要一环,不可避免地也会跟着上涨。


2018年在全国楼市调控从严的背景下,郴州楼市并未出台相应的调控政策,在以“稳”为主的2019年,更加不会出现太大波动,面对更为宽松的货币环境,低首付、低利率将进一步刺激楼市需求,郴州市场有望保持平稳上行趋势。

 

市场供应


2018年郴州市场供应量持续走高,住宅总供应面积为350.48万方,供应31216套房源,同比增长55%,市场从2017年的去库化阶段迈入正常的供销阶段。从2018年下半年拿地情况来看,开发商明显对接下来的市场信心不足,在拿地方面表现出谨慎的态度,导致土地流拍现象频出,随着棚改货币化安置的收紧,及受一二线城市楼市降温影响,我们预计2019年开发商会放缓推盘节奏或推迟开工时间,新入市的楼盘不会太多,市场供应主要以现有项目的后期产品为主。


郴州市版块存量情况一览表

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以上数据为不完全统计,不构成投资建议


目前郴州市区存量面积大约为197.8万方,主要集中在五岭、梨树山和城东版块,平均去化周期为7.6个月。不过,随着人们生活水平的进一步提高,对住房品质要求将会越来越高,一些老建筑、老户型将被市场淘汰成为无效供应,市场的供应量会有所缩减。


2019年预推货量一览表

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以上数据为不完全统计,不构成投资建议


从郴州建设用地及建设工程规划许可证放发情况来看,预计在2019年郴州市场推货量约为170万方,市场供应情况保持在一个正常健康的范围内。


另外,经过2017及2018两年时间的市场热卖,开发商资金充裕,不急于依靠去化来回笼资金,预计推货节奏会放缓,市区供应量总体不会有太大的突破。


成交预判


2018年,全国楼市总体保持低速增长模式,城市间分化显著,一二线城市稳中有降,三四线城市投资和销售出现较快增长。2018年,郴州市场表现分为快速上涨和逐渐退热两个阶段。上半年,一二线城市政策紧缩迫使刚需和投资需求回流,再加上新一轮棚改计划正式启动,大牌开发商相继入市,刚需群体集中释放,带动改善性客户一起加入“抢房”大战,楼市成交一片火红。


进入下半年,热点城市调控升级加码,投机炒房的漏洞被堵,投资性需求下降,一二线城市总体出现回调,商品房住宅面积逐月下滑,销售疲态尽显。受政策和舆论的多方影响,购房者观望情绪变浓,楼市退热现象从一二线向三四线蔓延,郴州楼市也受到波动,市场开始退温,但整体销售还算平稳。


2019年是新的三年棚改攻坚工作的第二年,尽管棚改货币化安置被缩减,但中央也明确商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置,我们预计2019年郴州市的棚改工作主要以县城为主,而近来年县城房价地价迅速攀升,各项配套更为齐全的市区成为更多县城客户的选择,这将推动县城客源不断向市区聚拢,为郴州楼市提供有力的需求支撑。

 

价格走势


2018年10月份之前,全国楼市“涨”声一片,万人抢房、万人摇号现象屡屡登上热搜榜,10月份之后,在政策的高压之下,楼市逐渐从过快上涨回归到理性,不少地方的房价出现明显松动,开始停止上涨甚至是开始下跌。


2018年郴州市区房价同比涨幅达18.7%,主要是2017年底到2018年初购房需求的集中释放,导致了房价过快上涨,进入年尾,购房需求逐渐被满足,房价也渐渐归于平稳。


2019年郴州房价又会怎么有什么变化呢?在“稳经济”的前提下,2019年有望出台一些利好政策,来推动房地产健康发展,宽裕的货币政策也将进一步缓解开发商的资金压力,年底促销打折活动或将被收回;另外,在”稳地价、稳房价、稳预期“的目标和因地制宜分类调控的指导方针下,一二线城市调控短期内不会放松,刚性需求回流仍将是常态,再加上城镇化进程的推进,市场需求还是很旺盛的,预计2019年郴州房价仍将平稳上行。



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